津堂刊物

如何处置被执行人的唯一房屋

2016-08-23 09:52:30

一、执行中是否可以拍卖、变卖被执行人唯一住房?

        答:可以。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的规定,只要具备如下条件之一:

       (1)有抵押的:即对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债;但应当给予被执行人六个月的宽限期的。

       (2)有房住的:即对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

(3)为逃债转让名下其他房屋的:即执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

(4)提供房屋住的:即申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被行人及所扶养家属提供居住房屋的;

(5)预留租金的:即同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的;

 (6)同意处置的:通过当事人的催讨或和解,被执行人搬离房屋或同意拍卖的。


        二、执行中是否可以强制交付被执行人唯一住房?

       答:可以。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,进行如下操作:

这类案件中,执行依据的本身就是被执行人交付居住的房屋,人民法院必须按照执行依据所确定的内容执行,若被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的,人民法院不予支持。

但是考虑到被执行人需要另外租房子,可能要有一个周转期,所以自执行通知送达之日起给予3个月的宽限期期。如果3个月的宽限期过了,还是拒不搬出,人民法院只有强制其迁出。


        三、执行中如何保障唯一住房进行拍卖变卖或强制交付?

答:可以配合执行法院采取如下措施:

(1)协助清场:通过催讨、和解、人情关系等迫使被执行人搬离该房屋的;

(2)获得钥匙:通过当事人自身努力迫使被执行人交出房屋钥匙,促成尽快进行评估,快速启动拍卖程序的;

(3)协调好物业公司:通过事先沟通,争取物业公司的配合与协助,促成拍卖或强制进行交付的;

(4)宣传拍卖信息:通过发布广告、中介公司等加大宣传,使房屋成交的;

(5)以物抵债:关注拍卖信息,在价格合理的情况下通过合法途径筹集资金,做好以物抵债的准备,避免不能成交带来的风险。


         四、执行过程中如何认定对于被执行人唯一住房?

        答:我国法律规定被执行人唯一住房的特征有:

被执行人的唯一住房是指在执行过程中,经查证属实,被执行人为个人,唯一一处住房,该房产表现为多层房屋中的一套或立地结构的一间房屋,且难以分割或分割后大大降低价值的,归被执行人所有的,用于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。


        五、依法已经设定抵押的被执行人唯一住房的如何执行?

答:依据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》:

(1)人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋,在裁定拍卖、变卖或者抵债后,应当给予被执行人6个月的宽限期。被执行人应当主动腾空房屋,人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。宽限期届满后,被执行人仍未迁出的,人民法院可作出强制迁出裁定,依法强制迁出。

(2)被执行人被强制迁出后,无法解决居住问题的,申请执行人提供的可临时住房,应当计收租金,已经产生的租金,可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

(3)被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的,人民法院不应强制迁出。


        六、人民法院执行“一处住房”时,具体操作上应注意什么问题?

答:参考“浙江省高级人民法院《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的》解答(2014年)”

1、执行“一处住房”,应当以申请执行人的申请作为前置条件,由其向人民法院出具承诺书,承诺书内容包括同意发放保障费用、提供临时住房或临时住房租金等;

2、执行“一处住房”,应当查清住房状况、常驻人口状况,填写拍卖呈报表,明确拍卖理由和对被执行人及其所扶养亲属的保障措施;

3、准予拍卖的,应当向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书;

4、拍卖一般以住房腾空为前提,被执行人拒绝腾空的,执行法院可以作出强制迁出裁定和公告,强制执行;

5、强制迁出应当作出风险评估和执行预案,可协调利用政府及相关部门、基层组织、社会舆论的力量。执行过程中应注意证据保全,制作财产清单,全程摄像,刻录存档。必要时可以邀请公证处公证、媒体参与报道、当地基层组织见证;

6、强制迁出过程中出现意外情况或引起矛盾激化、难以实施的,应当及时报告执行局长或分管院长并暂停执行行为。



        七、唯一住房“不能处置”的由来?

答:相关法律依据如下,但均系误解造成:

(1)《中华人民共和国民事诉讼法(2012修正)》第二百四十四条:被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。

(2)《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六、七条:明确被执行人唯一必需居住的房屋可以查封,但不得处分。超过必需居住的房屋,在保障最低生活标准后可以处分。人民法院在保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋后,可予以执行。


上述法条的机械理解与运用,加上目前执行法院案件多的原因,导致实践中执行法院均依据上述规定为“盾牌”回避启动执行唯一住房。




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